超三成商品房已实现现房销售，住房消费模式迎来重大转变
发布时间：
2025-11-04 18:44:31
来源： 保山日报网
“现房销售”的脚步正日益临近！在“十五五”规划明确提出推动房地产高质量发展的背景下，住房和城乡建设部近日提出了六大重点任务，其中推进商品房现房销售制度成为备受瞩目的焦点。这一举措预示着我国房地产市场将迎来一场深刻的变革。
过去三十多年，购房者们常常体验着“图纸买房”的焦虑。他们仅凭户型图和沙盘，便做出了人生中最大的一笔消费决策。在漫长的等待期中，不仅要承受房屋烂尾的风险，还要担忧交付时的质量问题。然而，这一切或将随着现房销售政策的推进而成为历史。
据克而瑞数据统计，自2019年以来，商品住宅现房销售面积占比已从10%显著提升至今年年初的33%。全国已有超过30个省（市）积极开展了现房销售试点或出台了相关配套政策。可以预见，在不久的将来，可售现房的规模或将超越期房，成为市场主流。
在多地试点中，“交房即办证”“所见即所得”的现房销售项目备受购房者青睐。部分项目一经推出便迅速售罄，成为市场上的抢手货。业内专家普遍认为，随着现房销售政策的深入推进，未来楼市消费逻辑将被重塑，住房消费将从依赖预期的“赌局”转变为注重实物的“验货”。
超30%商品房已是现房销售自1994年施行至今，商品房预售制度已在我国推行了30余年。然而，随着房地产市场的不断发展和消费者需求的日益升级，这一制度或许将逐步退出历史舞台。
近期，“十五五”规划建议发布，其中多处明确提及房地产相关论述，核心内容包括推动房地产高质量发展、加快构建房地产发展新模式以及完善商品房开发、融资、销售等基础制度等。随后，《〈中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议〉辅导读本》中刊登了住房和城乡建设部部长倪虹题为《推动房地产高质量发展》的署名文章。文章明确提出了推动房地产行业高质量发展的六大重点任务，其中推进商品房现房销售制度成为重要一环。
这意味着，房地产行业将从此前的高规模发展模式全面转向高质量发展方向。以“推进现房销售”为代表的一系列措施，不仅有利于降低系统性风险，更将成为下一阶段房地产行业发展的核心任务。
实际上，早在2014年，即商品房预售制度施行约20年后，就有部分城市率先开启了现房销售的试点工作。例如，上海市黄浦区在2014年出让的一宗地块中，首次明确要求“建成房屋须以全装修现房销售”。而海南省更是成为全国首个在省级层面推行现房销售政策的省份，自2020年起，新出让土地建设的商品住房全面实行现房销售制度。
到了2024年年底，全国住房城乡建设工作会议更是明确将“有力有序推行现房销售”列为2025年住房和城乡建设部的重点工作之一，标志着现房销售政策正式进入全面推进阶段。
根据克而瑞的统计数据，自2022年末以来，全国已有超过30个省（市）积极开展了现房销售试点或出台了相关配套政策。克而瑞认为，与十年前相比，当前阶段推行现房销售的市场基础已趋成熟，也是顺应行业现实变化的明智之举。因为国家统计局数据已显示，自2019年以来，商品住宅现房销售面积占商品住宅销售面积的比重已由10%左右上升至2025年3月的33%。克而瑞预测，未来可售新房的现房规模或将超越期房，成为市场上的主流产品。
中原地产首席分析师张大伟则对记者表示，全国现房销售占比已从2020年的12.7%跃升至2024年的30.84%，近期更是达到了36%。这一显著增长表明现房销售市场基础的成熟，为政策落地提供了坚实支撑。
实景现房大受市场欢迎毫无疑问，商品房逐步推行“现房销售”模式，让购房者能够“所见即所得”，有效解决了当下楼市中存在的烂尾、货不对板以及信心不足等一系列问题。
以海南为例，据克而瑞数据统计，海南实施的现房销售政策有效提升了购房者的满意度，新房投诉量大幅下降67%。与此同时，头部房企在市场中的份额占比超过75%，行业集中度显著提升。
一位上海房地产业内人士向记者透露，近年来上海也一直在积极试点现房销售。例如，部分区域在开发商拿地之初就约定楼盘内1-2栋实行现房销售。以位于松江区的华发建发泗水和鸣项目为例，该小区在2021年推盘，2023年已顺利交付。然而，交付之后仍有一批房源以实景现房的模式上市销售，价格与两年前基本保持一致。当时这一项目受到了市场的热烈欢迎，认筹数量远大于房源数，需要较高积分才能入围购买。
今年4月，湖北省荆门市的荆门城市更新公司推出了当地现房销售试点项目——城控·易居苑。该项目凭借“交房即办证”“所见即所得”的现房销售模式，在开盘首日便实现了全部5栋106套房源的售罄，成为今年荆门市的第一个“日光盘”。
张大伟表示，现阶段现房销售改革并非对预售制的简单否定，而是旨在构建“现房为主、预售为辅”的二元体系，从根源上切断烂尾风险的传导链。过去在楼市中，市场权利是不平衡的。在传统预售模式下，购房者同时承担着资金被占用、市场波动与工程质量三重风险。而现房销售则要求房企必须以实物品质赢得市场认可，将风险从购房者端转移到了开发商端。这是对购房者权益的保障，也将重塑楼市消费逻辑，使住房消费从“赌预期”转变为“验实物”。
需要创新金融工具面对即将承担更多市场风险的房地产开发商，他们又是如何看待现房销售的呢？
一名华东区域的房企人士对记者表示：“从短期来看，房企的资金确实会进一步承压，高融资成本的房企将面临更大的挑战。但是从长期来看，以实景现房模式销售能够激发需求端的潜力。对于购房者来说，他们不再需要顾虑房企未来能否交付，而只需要去考虑产品力。从这个方面来说，房企又赢得了一个新的机会。因此未来还需要看针对现房销售是否会出台相应的金融端政策。”
另一位房地产业内人士则认为，现房销售的持续推行将让行业整合进一步加速。他表示：“单纯的‘现房销售’并不会真正解决销售问题。现在市场上已经有很多现房销售的商品房，但是销售情况差异很大。因为有一些是试点项目、标杆工程，还有一些是‘熬’成现房销售的，它的产品力不行，即便是现房销售，还得打折降价才能卖掉。所以根本还在于产品和质量。未来市场整合会加速，有资金实力和产品力的房企才能存活下来，行业将越来越集中。”
张大伟认为，如果实施现房销售，房企面临的资金压力将显著增加。因此需要加大金融支持力度，通过提高开发贷额度、延长期限等措施来缓解转型阵痛。记者发现，过去部分省市发布的试点现房销售政策中，大部分都涵盖了税收优惠、缓缴配套设施费以及鼓励金融机构给予贷款优惠政策等措施。
克而瑞则认为，现房销售制度在全国落地必将面临一系列挑战。为了缓解房企的长期资金压力，需要开发“现房开发贷”及销售回款定金等创新金融工具。银行、信托等金融机构也需要针对现房销售特点设计专门的融资产品。此外，还需要调整土地出让方式和付款条件，如延长土地出让金缴纳期限或允许分期支付等，以进一步缓解开发商的资金压力。
过去三十多年，购房者们常常体验着“图纸买房”的焦虑。他们仅凭户型图和沙盘，便做出了人生中最大的一笔消费决策。在漫长的等待期中，不仅要承受房屋烂尾的风险，还要担忧交付时的质量问题。然而，这一切或将随着现房销售政策的推进而成为历史。
据克而瑞数据统计，自2019年以来，商品住宅现房销售面积占比已从10%显著提升至今年年初的33%。全国已有超过30个省（市）积极开展了现房销售试点或出台了相关配套政策。可以预见，在不久的将来，可售现房的规模或将超越期房，成为市场主流。
在多地试点中，“交房即办证”“所见即所得”的现房销售项目备受购房者青睐。部分项目一经推出便迅速售罄，成为市场上的抢手货。业内专家普遍认为，随着现房销售政策的深入推进，未来楼市消费逻辑将被重塑，住房消费将从依赖预期的“赌局”转变为注重实物的“验货”。
超30%商品房已是现房销售自1994年施行至今，商品房预售制度已在我国推行了30余年。然而，随着房地产市场的不断发展和消费者需求的日益升级，这一制度或许将逐步退出历史舞台。
近期，“十五五”规划建议发布，其中多处明确提及房地产相关论述，核心内容包括推动房地产高质量发展、加快构建房地产发展新模式以及完善商品房开发、融资、销售等基础制度等。随后，《〈中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议〉辅导读本》中刊登了住房和城乡建设部部长倪虹题为《推动房地产高质量发展》的署名文章。文章明确提出了推动房地产行业高质量发展的六大重点任务，其中推进商品房现房销售制度成为重要一环。
这意味着，房地产行业将从此前的高规模发展模式全面转向高质量发展方向。以“推进现房销售”为代表的一系列措施，不仅有利于降低系统性风险，更将成为下一阶段房地产行业发展的核心任务。
实际上，早在2014年，即商品房预售制度施行约20年后，就有部分城市率先开启了现房销售的试点工作。例如，上海市黄浦区在2014年出让的一宗地块中，首次明确要求“建成房屋须以全装修现房销售”。而海南省更是成为全国首个在省级层面推行现房销售政策的省份，自2020年起，新出让土地建设的商品住房全面实行现房销售制度。
到了2024年年底，全国住房城乡建设工作会议更是明确将“有力有序推行现房销售”列为2025年住房和城乡建设部的重点工作之一，标志着现房销售政策正式进入全面推进阶段。
根据克而瑞的统计数据，自2022年末以来，全国已有超过30个省（市）积极开展了现房销售试点或出台了相关配套政策。克而瑞认为，与十年前相比，当前阶段推行现房销售的市场基础已趋成熟，也是顺应行业现实变化的明智之举。因为国家统计局数据已显示，自2019年以来，商品住宅现房销售面积占商品住宅销售面积的比重已由10%左右上升至2025年3月的33%。克而瑞预测，未来可售新房的现房规模或将超越期房，成为市场上的主流产品。
中原地产首席分析师张大伟则对记者表示，全国现房销售占比已从2020年的12.7%跃升至2024年的30.84%，近期更是达到了36%。这一显著增长表明现房销售市场基础的成熟，为政策落地提供了坚实支撑。
实景现房大受市场欢迎毫无疑问，商品房逐步推行“现房销售”模式，让购房者能够“所见即所得”，有效解决了当下楼市中存在的烂尾、货不对板以及信心不足等一系列问题。
以海南为例，据克而瑞数据统计，海南实施的现房销售政策有效提升了购房者的满意度，新房投诉量大幅下降67%。与此同时，头部房企在市场中的份额占比超过75%，行业集中度显著提升。
一位上海房地产业内人士向记者透露，近年来上海也一直在积极试点现房销售。例如，部分区域在开发商拿地之初就约定楼盘内1-2栋实行现房销售。以位于松江区的华发建发泗水和鸣项目为例，该小区在2021年推盘，2023年已顺利交付。然而，交付之后仍有一批房源以实景现房的模式上市销售，价格与两年前基本保持一致。当时这一项目受到了市场的热烈欢迎，认筹数量远大于房源数，需要较高积分才能入围购买。
今年4月，湖北省荆门市的荆门城市更新公司推出了当地现房销售试点项目——城控·易居苑。该项目凭借“交房即办证”“所见即所得”的现房销售模式，在开盘首日便实现了全部5栋106套房源的售罄，成为今年荆门市的第一个“日光盘”。
张大伟表示，现阶段现房销售改革并非对预售制的简单否定，而是旨在构建“现房为主、预售为辅”的二元体系，从根源上切断烂尾风险的传导链。过去在楼市中，市场权利是不平衡的。在传统预售模式下，购房者同时承担着资金被占用、市场波动与工程质量三重风险。而现房销售则要求房企必须以实物品质赢得市场认可，将风险从购房者端转移到了开发商端。这是对购房者权益的保障，也将重塑楼市消费逻辑，使住房消费从“赌预期”转变为“验实物”。
需要创新金融工具面对即将承担更多市场风险的房地产开发商，他们又是如何看待现房销售的呢？
一名华东区域的房企人士对记者表示：“从短期来看，房企的资金确实会进一步承压，高融资成本的房企将面临更大的挑战。但是从长期来看，以实景现房模式销售能够激发需求端的潜力。对于购房者来说，他们不再需要顾虑房企未来能否交付，而只需要去考虑产品力。从这个方面来说，房企又赢得了一个新的机会。因此未来还需要看针对现房销售是否会出台相应的金融端政策。”
另一位房地产业内人士则认为，现房销售的持续推行将让行业整合进一步加速。他表示：“单纯的‘现房销售’并不会真正解决销售问题。现在市场上已经有很多现房销售的商品房，但是销售情况差异很大。因为有一些是试点项目、标杆工程，还有一些是‘熬’成现房销售的，它的产品力不行，即便是现房销售，还得打折降价才能卖掉。所以根本还在于产品和质量。未来市场整合会加速，有资金实力和产品力的房企才能存活下来，行业将越来越集中。”
张大伟认为，如果实施现房销售，房企面临的资金压力将显著增加。因此需要加大金融支持力度，通过提高开发贷额度、延长期限等措施来缓解转型阵痛。记者发现，过去部分省市发布的试点现房销售政策中，大部分都涵盖了税收优惠、缓缴配套设施费以及鼓励金融机构给予贷款优惠政策等措施。
克而瑞则认为，现房销售制度在全国落地必将面临一系列挑战。为了缓解房企的长期资金压力，需要开发“现房开发贷”及销售回款定金等创新金融工具。银行、信托等金融机构也需要针对现房销售特点设计专门的融资产品。此外，还需要调整土地出让方式和付款条件，如延长土地出让金缴纳期限或允许分期支付等，以进一步缓解开发商的资金压力。