来源 | 伯虎财经（bohuFN）

　　作者 | 陈平安

　　近日，胡润研究院发布短视频，揭示了房地产行业的深刻变迁：七至八年前，胡润百富榜TOP100中三分之一为房地产企业，如今仅剩一家位列第99名，行业格局已发生根本性转变。这一变化背后，是房地产市场的持续调整——2025年1-9月，全国商品住宅销售额同比下降7.6%，行业寒冬尚未见底。

　　作为行业龙头，贝壳找房的业绩表现成为观察市场风向的重要窗口。其最新发布的2025年第三季度财报显示，公司实现营收231亿元，同比微增2.1%，但净利润同比下滑36.1%至7.47亿元。这一数据折射出行业调整期下，企业面临的营收增长与盈利压力的双重挑战。

　　01 核心业务承压：规模效应失效下的盈利困局房产交易业务仍是贝壳的营收支柱，2025年三季度贡献了55%的总收入。然而，这一核心业务正陷入“规模越大，盈利越难”的悖论。贝壳的交易模式依赖人力铺开履约，属于典型的规模经济业务：订单密度提升可摊薄固定成本，推动盈利增长；反之，规模收缩则导致成本压力放大。

　　政策刺激的短暂回暖未能改变长期趋势。2024年二季度，在政策催化下，贝壳营收同比增长19.9%，净利润增长46.2%；但政策退坡后，三季度营收增速回落至26.8%，净利润仅增长11.71%。为应对挑战，贝壳尝试转型轻资产平台模式，截至2025年三季度，门店数量同比增长27.3%，经纪人数量增长11%，门店成本同比下降5.8%至6.63亿元。然而，规模下滑的压力仍未根本缓解。

　　二手房与新房市场的结构性分化进一步加剧了盈利矛盾。克而瑞数据显示，2025年前10个月，30个重点城市二手房成交同比增长6%，新房成交同比下跌7%。贝壳的存量房交易额逆势增长5.8%至5056亿元，但推动增长的主力是贝联经纪人（平台模式），其商业化率显著低于自营模式，导致存量房业务净收入反而下降3.6%至60亿元。

　　02 新业务增长显著，但盈利难题待解面对主业压力，贝壳通过“一体三翼”战略布局家装、租赁和住宅开发等新业务。2025年三季度，非房产交易业务收入占比提升至45%，去年同期仅为38%，增长势头强劲。从行业前景看，租赁和装修赛道潜力巨大：中国住房租赁市场规模已达2万亿元，超2.5亿人通过租房解决居住需求；装修行业则因分散度高、不透明收费等问题，亟待标准化服务升级。

　　然而，新业务的扩张离不开持续投入。2025年三季度，贝壳营业成本同比上升3.8%，其中房屋租赁服务成本因业务扩张激增38.8%。尽管租赁业务营收同比增长45.3%至57亿元，成为增长主力，但利润贡献仅1亿元，不足家装业务的一半。家装家居业务虽利润表现较好，但受房市低迷影响，同比仅增长2%，短期内难以挑起大梁。

　　03 AI赋能：提效降本能否成为破局关键？在盈利压力下，贝壳将目光投向AI技术。2025年三季度，公司研发费用达6.48亿元，同比增长13.2%，连续八个季度保持增长。AI的应用场景覆盖房源审核、经纪人助手、智能选房等环节，旨在通过规模化经验复制降低固定成本。

　　以租赁业务为例，贝壳构建了AI驱动的房源评分系统，从房源维护、业主沟通、装修情况等六个维度评定房源质量，帮助经纪人快速识别优质房源，提升营销效率。财报显示，AI赋能下，人力成本下降10%，11个城市35万套房产加速出租，价格调整采用率达9%，实现逾亿元成本节约。

　　不过，AI的局限性同样明显。一方面，房产交易和租赁业务高度依赖情绪互动和售后服务，AI难以完全替代经纪人角色；另一方面，AI的边际效应可能随投入增加而递减，如何在行业承压期平衡投入与产出，仍是待解难题。

　　04 穿越周期的底气：回购与现金储备的双保险<面对行业寒冬，贝壳通过股份回购和现金储备传递信心。据统计，2022年启动回购计划以来，截至2025年三季度，贝壳累计耗资约23亿美元回购股份，占总股本约11.5%，回购规模位列港股公司前列。此外，公司持有557亿元现金储备，为穿越周期提供了坚实保障。

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