一栋办公楼的“第二次生长”――北京“商改保”样本调研
发布时间：
2026-02-13 00:09:06
来源： 保山日报网
优化保障性住房供给是近年来房地产政策的重要着力点。近期，多个城市在相关政策中明确，加大存量闲置物业改造力度，拓宽保障性租赁住房筹集渠道。其中，商办物业改造为保障性租赁住房(以下简称“商改保”)，被视为兼顾去库存与稳供给的现实路径。
在此过程中，金融机构的参与提供了关键支撑。例如，建设银行发起设立总规模300亿元的住房租赁基金，重点投向保障性租赁住房领域，在北京、上海等地落地多个项目，探索以市场化方式参与存量资产改造与运营，推动保障性租赁住房形成可持续的商业模式。
政策与资金合力之下，存量资产如何实现“第二次生长”？保障性租赁住房能否在满足居住需求的同时实现良性运营？近日，《证券日报》记者走进位于北京大兴生物医药基地的CCB建融家园，实地探访一栋闲置办公楼如何完成转型蜕变。
从写字楼到公寓的蜕变
傍晚时分，北京大兴生物医药基地逐渐热闹起来。写字楼之间的人流开始汇聚，白领、科研人员陆续下班，顺着主干道步行几分钟，一栋灯火通明的建筑映入眼帘。
这里是CCB建融家园.智汇健康城店――建信住房租赁基金、建信住房服务(北京)有限责任公司与清华大学建筑学院可持续住区研究中心(以下简称“清华CSC中心”)联手合作的首个保障性租赁住房项目，也是建信住租基金在北京落地的第一个项目。
走进建筑一层，迎面而来的不是传统办公楼的前台，而是开放的公共空间：一处共享大堂咖啡厅里，有人坐在沙发上处理工作，工作人员正忙着为租户准备热饮；往里走去，健身房、公共厨房、洗衣烘干室等配套设施一应俱全，既满足了租户的基本生活需求，也为邻里互动提供了温馨场景。
很难想象，一年多以前，这里还是一栋闲置多年的毛坯办公楼。站在公寓窗前向外望去，周边仍是典型的产业园区景象：产业集聚、写字楼林立，但不少楼宇长期处于空置状态，大量优质空间资源被浪费。
负责该公寓管理运营的团队是清华CSC中心的落地实践平台――清筑智享。调研中，清华CSC中心主任、清筑智享创始人孔鹏向《证券日报》记者介绍，接手项目之初，这就是一栋闲置的毛坯办公楼。
彼时，商改保的相关政策条件尚未完全明晰，孔鹏团队决定在既有规划框架内稳步推进改造，最大限度利用现有空间条件开展模块化设计，重点打造“上床下桌”多人间宿舍和单人间产品，先行完成办公功能向居住功能的核心转换。
从后期运营效果来看，这一探索路径成功经受住了市场检验。项目完成整体改造后，实现了硬装、软装、家具、家电及智能化系统的一体化交付，不仅有效盘活了长期闲置的办公资产，更显著提升了单位面积的使用效率和运营回报，让闲置空间真正产生了价值。
开业以来，该项目的运营成绩颇为亮眼。“项目于2024年4月份取得租赁备案并试营业，6月份正式开业。截至目前，开业一年多时间里，出租率已达到92.8%，租户主要是生物医药基地周边药企的员工，需求匹配度极高。”CCB建融家园相关负责人告诉《证券日报》记者，结合当前项目现金流水平，预计将如期甚至提前实现盈亏平衡，真正实现良性运营。
孔鹏表示，随着后续支持商改保的相关政策逐步明晰，类似项目在产品形态、空间利用效率和经营模式上仍有较大优化空间。
“商改保”为何能跑通
回溯项目启动之初，这栋闲置办公楼并不被市场看好。“地段相对偏远、租金承受力有限、周边写字楼空置率较高，潜在竞品也不少，这并不是一笔条件优越的存量资产。”孔鹏坦言。但也正是这样一块不被看好的资产，通过系统化、专业化的改造与运营，成功重塑了资产价值，印证了“商改保”模式的可行性。
从改造端来看，项目采用工业化、模块化的改造路径，大幅降低了改造成本和施工周期。孔鹏介绍，项目初期设定的改造成本约为2500元/平方米，最终结算时降至2300多元/平方米；流程推进上，仅用66天就完成了纳入保障性住房的相关手续，75天实现整体改造完工，显著低于行业平均水平。
“通过这个项目，我们真正打通了供应链，实现了成本的有效压降，同时建立起一套标准化、模块化的改造体系。”孔鹏表示，压降成本的关键在于提升效率，项目采用装配式施工方式，将结构、装饰与功能进行一体化设计，家具、设备等核心部件大多在工厂预制完成，再运输到现场进行模块化组装。这种方式不仅大幅缩短了施工周期，还降低了现场施工的环保散味时间和各类不确定性，实现了高效、环保、低成本改造。
在此基础上，项目还将改造模块进行标准化设计，并与数字化系统深度融合，为后续的数字化运营维护预留了充足弹性空间。高效改造叠加精准运营，让CCB建融家园.智汇健康城店成功吸引了大量B端客户。在多轮竞标中，项目成功拿下中国医学科学院药物研究所、中国食品药品检定研究院等机构的员工及学生宿舍需求。
“B端客户的合作门槛其实更高。”孔鹏表示，这类客户的核心关注点并非单纯的租金价格，而是居住的安全可控、责任划分的清晰明确，以及管理体系的稳定可靠。围绕这一核心需求，CCB建融家园摒弃了“人力密集型管理”的老路，引入数字化治理逻辑，每一个房间都成为接入系统的智能节点，能耗、使用行为通过云端分析，出现异常才触发人工介入。
对于数字化管理的未来前景，孔鹏表示，通过智能化系统管控，不仅能提升管理效率，还能引导租户形成良好习惯。例如，为规范垃圾投放行为，智能化系统可通过自动发放健身房优惠券等正向激励方式，在不增加管理成本的前提下，减少管理摩擦，实现园区的精细化治理。
8只保租房REITs成功发行
“商改保”模式能够跑通，离不开政策面的支持。近年来，多地明确鼓励低效商办空间进行功能转换，增加租赁住房供给。
更为重要的是，保租房REITs已成为盘活存量资产、服务民生需求的核心载体。截至目前，已有8只保租房REITs成功发行。2025年3月份，汇添富上海地产租赁住房REIT上市，这也是首只“商改保”REITs，其底层资产中的江月路项目是上海市首批非居住存量闲置商办改建的租赁住房项目，为存量资产盘活提供了有效借鉴。
“长期以来，住房租赁资产面临资金投入多、回报周期长、收益率偏低等诸多痛点，制约行业发展。保租房REITs的落地完善了保租房项目退出机制，通过资产证券化，打通了‘投融建管退’闭环，破解了行业融资难等核心问题。”中指研究院指数研究部总经理曹晶晶对《证券日报》记者表示。
孔鹏表示，过去对保租房项目一直较为谨慎，核心原因在于经营模式较“重”，行业普遍是“短债长投”，用三年期贷款去做十年以上的资产，资金结构天然不匹配，项目压力大，难以实现长期可持续发展。转折点出现在明确REITs作为退出机制后。正是因为金融闭环的出现，“商改保”这类项目才真正具备了长期生命力。
“按照现行规则，保租房项目需三年保持92%以上出租率，方具备申报REITs条件。这本身就倒逼运营方把基本功做好。”孔鹏认为，相比于开发业务，这个行业需要慢慢经营，才能获得长期的收益。CCB建融家园目前也在筹备REITs的申请。
谈及行业环境，孔鹏认为，相比于市场一热就一拥而上、急着做规模，保租房更需要踏踏实实把“0到1”的事情先跑通。
在孔鹏看来，如果没有这样一个相对冷静的环境，企业很容易被各种短期机会和诱惑牵着走，难以沉下心来打磨产品和模式。只有把这些基础能力真正跑通，保租房项目才能具备可持续性。
在此过程中，金融机构的参与提供了关键支撑。例如，建设银行发起设立总规模300亿元的住房租赁基金，重点投向保障性租赁住房领域，在北京、上海等地落地多个项目，探索以市场化方式参与存量资产改造与运营，推动保障性租赁住房形成可持续的商业模式。
政策与资金合力之下，存量资产如何实现“第二次生长”？保障性租赁住房能否在满足居住需求的同时实现良性运营？近日，《证券日报》记者走进位于北京大兴生物医药基地的CCB建融家园，实地探访一栋闲置办公楼如何完成转型蜕变。
从写字楼到公寓的蜕变
傍晚时分，北京大兴生物医药基地逐渐热闹起来。写字楼之间的人流开始汇聚，白领、科研人员陆续下班，顺着主干道步行几分钟，一栋灯火通明的建筑映入眼帘。
这里是CCB建融家园.智汇健康城店――建信住房租赁基金、建信住房服务(北京)有限责任公司与清华大学建筑学院可持续住区研究中心(以下简称“清华CSC中心”)联手合作的首个保障性租赁住房项目，也是建信住租基金在北京落地的第一个项目。
走进建筑一层，迎面而来的不是传统办公楼的前台，而是开放的公共空间：一处共享大堂咖啡厅里，有人坐在沙发上处理工作，工作人员正忙着为租户准备热饮；往里走去，健身房、公共厨房、洗衣烘干室等配套设施一应俱全，既满足了租户的基本生活需求，也为邻里互动提供了温馨场景。
很难想象，一年多以前，这里还是一栋闲置多年的毛坯办公楼。站在公寓窗前向外望去，周边仍是典型的产业园区景象：产业集聚、写字楼林立，但不少楼宇长期处于空置状态，大量优质空间资源被浪费。
负责该公寓管理运营的团队是清华CSC中心的落地实践平台――清筑智享。调研中，清华CSC中心主任、清筑智享创始人孔鹏向《证券日报》记者介绍，接手项目之初，这就是一栋闲置的毛坯办公楼。
彼时，商改保的相关政策条件尚未完全明晰，孔鹏团队决定在既有规划框架内稳步推进改造，最大限度利用现有空间条件开展模块化设计，重点打造“上床下桌”多人间宿舍和单人间产品，先行完成办公功能向居住功能的核心转换。
从后期运营效果来看，这一探索路径成功经受住了市场检验。项目完成整体改造后，实现了硬装、软装、家具、家电及智能化系统的一体化交付，不仅有效盘活了长期闲置的办公资产，更显著提升了单位面积的使用效率和运营回报，让闲置空间真正产生了价值。
开业以来，该项目的运营成绩颇为亮眼。“项目于2024年4月份取得租赁备案并试营业，6月份正式开业。截至目前，开业一年多时间里，出租率已达到92.8%，租户主要是生物医药基地周边药企的员工，需求匹配度极高。”CCB建融家园相关负责人告诉《证券日报》记者，结合当前项目现金流水平，预计将如期甚至提前实现盈亏平衡，真正实现良性运营。
孔鹏表示，随着后续支持商改保的相关政策逐步明晰，类似项目在产品形态、空间利用效率和经营模式上仍有较大优化空间。
“商改保”为何能跑通
回溯项目启动之初，这栋闲置办公楼并不被市场看好。“地段相对偏远、租金承受力有限、周边写字楼空置率较高，潜在竞品也不少，这并不是一笔条件优越的存量资产。”孔鹏坦言。但也正是这样一块不被看好的资产，通过系统化、专业化的改造与运营，成功重塑了资产价值，印证了“商改保”模式的可行性。
从改造端来看，项目采用工业化、模块化的改造路径，大幅降低了改造成本和施工周期。孔鹏介绍，项目初期设定的改造成本约为2500元/平方米，最终结算时降至2300多元/平方米；流程推进上，仅用66天就完成了纳入保障性住房的相关手续，75天实现整体改造完工，显著低于行业平均水平。
“通过这个项目，我们真正打通了供应链，实现了成本的有效压降，同时建立起一套标准化、模块化的改造体系。”孔鹏表示，压降成本的关键在于提升效率，项目采用装配式施工方式，将结构、装饰与功能进行一体化设计，家具、设备等核心部件大多在工厂预制完成，再运输到现场进行模块化组装。这种方式不仅大幅缩短了施工周期，还降低了现场施工的环保散味时间和各类不确定性，实现了高效、环保、低成本改造。
在此基础上，项目还将改造模块进行标准化设计，并与数字化系统深度融合，为后续的数字化运营维护预留了充足弹性空间。高效改造叠加精准运营，让CCB建融家园.智汇健康城店成功吸引了大量B端客户。在多轮竞标中，项目成功拿下中国医学科学院药物研究所、中国食品药品检定研究院等机构的员工及学生宿舍需求。
“B端客户的合作门槛其实更高。”孔鹏表示，这类客户的核心关注点并非单纯的租金价格，而是居住的安全可控、责任划分的清晰明确，以及管理体系的稳定可靠。围绕这一核心需求，CCB建融家园摒弃了“人力密集型管理”的老路，引入数字化治理逻辑，每一个房间都成为接入系统的智能节点，能耗、使用行为通过云端分析，出现异常才触发人工介入。
对于数字化管理的未来前景，孔鹏表示，通过智能化系统管控，不仅能提升管理效率，还能引导租户形成良好习惯。例如，为规范垃圾投放行为，智能化系统可通过自动发放健身房优惠券等正向激励方式，在不增加管理成本的前提下，减少管理摩擦，实现园区的精细化治理。
8只保租房REITs成功发行
“商改保”模式能够跑通，离不开政策面的支持。近年来，多地明确鼓励低效商办空间进行功能转换，增加租赁住房供给。
更为重要的是，保租房REITs已成为盘活存量资产、服务民生需求的核心载体。截至目前，已有8只保租房REITs成功发行。2025年3月份，汇添富上海地产租赁住房REIT上市，这也是首只“商改保”REITs，其底层资产中的江月路项目是上海市首批非居住存量闲置商办改建的租赁住房项目，为存量资产盘活提供了有效借鉴。
“长期以来，住房租赁资产面临资金投入多、回报周期长、收益率偏低等诸多痛点，制约行业发展。保租房REITs的落地完善了保租房项目退出机制，通过资产证券化，打通了‘投融建管退’闭环，破解了行业融资难等核心问题。”中指研究院指数研究部总经理曹晶晶对《证券日报》记者表示。
孔鹏表示，过去对保租房项目一直较为谨慎，核心原因在于经营模式较“重”，行业普遍是“短债长投”，用三年期贷款去做十年以上的资产，资金结构天然不匹配，项目压力大，难以实现长期可持续发展。转折点出现在明确REITs作为退出机制后。正是因为金融闭环的出现，“商改保”这类项目才真正具备了长期生命力。
“按照现行规则，保租房项目需三年保持92%以上出租率，方具备申报REITs条件。这本身就倒逼运营方把基本功做好。”孔鹏认为，相比于开发业务，这个行业需要慢慢经营，才能获得长期的收益。CCB建融家园目前也在筹备REITs的申请。
谈及行业环境，孔鹏认为，相比于市场一热就一拥而上、急着做规模，保租房更需要踏踏实实把“0到1”的事情先跑通。
在孔鹏看来，如果没有这样一个相对冷静的环境，企业很容易被各种短期机会和诱惑牵着走，难以沉下心来打磨产品和模式。只有把这些基础能力真正跑通，保租房项目才能具备可持续性。